IMU immobili contigui

Il caso “IMU immobili contigui”: come si applica l’IMU a due immobili separatamente accastatati ma collegati fisicamente e funzionalmente (es: uno zona notte e uno zona giorno).

Il caso

E’ stato sottoposto all’attenzione dell’SLCV il caso di un contribuente del comune di Rende (Prvincia di Cosenza) che si è visto recapitare un accertamento IMU per un immobile in cui lo stesso risiede e che è contiguo ad altro immobile di proprietà della consorte. Per tale caso  si può pacificamente richiamare la fattispecie giudicata da ultimo con sentenza di Cassazione, sezione V, n. 17408 del 17/06/2021.

La sentenza di Cassazione

Hanno infatti ribadito i giudici della Suprema corte che: “Nel caso in cui due coniugi non separati legalmente abbiano la propria abitazione in due differenti immobili, il nucleo familiare resta unico, ed unica, pertanto, potrà essere anche l’abitazione principale ad esso riferibile, con la conseguenza che il contribuente, il quale dimori in un immobile di cui sia proprietario o titolare di altro diritto reale, non avrà alcun diritto all’agevolazione se tale immobile non costituisca anche dimora abituale dei suoi familiari, non realizzandosi in quel luogo il presupposto della “abitazione principale” del suo nucleo familiare. Ciò in applicazione della ratio della norma, che è quella di impedire che la fittizia assunzione della dimora o della residenza in altro luogo da parte di uno dei coniugi crei la possibilità per il medesimo nucleo familiare di godere due volte dei benefici per l’abitazione principale. La nozione di abitazione principale postula, pertanto, l’unicità dell’immobile e richiede la stabile dimora del possessore e del suo nucleo familiare, sicché non possono coesistere due abitazioni principali riferite a ciascun coniuge sia nell’ambito dello stesso Comune o di Comuni diversi.” La medesima norma è peraltro contenuta nel regolamento del comune di Rende approvato nel 2020 (con incredibile somiglianza alla materiale stesura del precetto dettato dalla Suprema Corte già nel 2016).

La fuzione ai fini fiscali degli immobili e trattamento IMU immobili contigui

Essendo i due immobili intestati singolarmente a ciascun socio, non vi è la possibilità della fusione catastale (possibile solo tra immobili appartenenti alla stessa persona). Ciononostante esiste in linea teorica la possibilità di procedere all’unione catastale di fatto ai fini fiscali dei due immobili. Per potere accedere a tale procedura i due immobili devono essere resi incapaci di autonomo sfruttamento economico (CIRCOLARE AGE N. 27/E del 13/06/2016) e, inoltre, si corre il rischio di superare la dimensione massima consentita per la disapplicazione della normativa sugli immobili di lusso.

Differenze nella normativa fiscale

Si tenga pure conto che la normativa tributaria IMU è cosa diversa dalla normativa fiscale a cui ordinariamente facciamo riferimento, cioè quella erariale.

In linea teorica il comune potrebbe sempre sostenere che l’unione delle unità immobiliari urbane in una sola unità di fatto vale ai fini fiscali (erariali) ma non a quelli tributari comunali, almeno ai fini IMU. Il comune potrebbe, cioè, contestare il trattamento IMU immobili contigui fusi fiscalmente. In ciò potrebbe fare leva sul fatto che le particelle catastali rimangono due, sebbene la rendita venga indicata per una sola di esse. Considerata l’esigenza finanziaria dei nostri comuni non ci sarebbe affatto di che stupirsi.Si fa infatti notare che, mentre alcuni comuni (come quello di Campodarsego (PD)) prevedono espressamente norme del tipo “Il   contemporaneo   utilizzo,   come   abitazione   principale,   di   più   unità   immobiliari distintamente accatastate, consente l’accesso al relativo trattamento fiscale di favore solo se si è proceduto all’unione di fatto ai fini fiscali, attraverso la specifica annotazione in catasto”, il comune di Rende non si è dotato di una norma di questo tipo nel suo regolamento (o, almeno, non ve n’è traccia sull’atto approvato dal Consiglio Comunale nel 2020).

Conclusione

Prima di procedere all’unificazione di fatto degli immobili, quindi, sempre che se ne ravvedano le ragioni di opportunità di cui prima, sarebbe il caso di fare un passaggio di verifica presso l’amministrazione municipale di competenza, magari ottenendo una formale adesione alla tesi dell’applicabilità dell’agevolazione IMU prima casa alle due parti di un unico immobile fuso ai fini fiscali.

In tutti gli altri casi, conviene presentare la dichiarazione IMU per la casa che si intende utilizzare come abitazione principale per l’applicazione dell’agevolazione IMU e liquidare ogni anno l’imposta per l’altra unità catastale.

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