Quando le colpe sono a metà fra locatore e conduttore #in

Per i vizi di un immobile locato, la responsabilità è da suddividersi tra proprietario ed inquilino. M adipende sempre dai vizi. Lo ha deciso la Cassazione con la recentissima sentenza n°1694 dello scorso 7 febbraio 2012.
Il principio sotteso a questa statuizione rimanda alla stipulazione del contratto di locazione. Al momento dell’immissione nel possesso dell’immobile, infatti, il conduttore deve prestare attenzione a che questo non presenti vizi evidenti. Le anomalie, se non immediatamente contestate, si presumono accettate e tollerate dal conduttore sulla base di una complessiva valutazione di convenienza dell’affare.
Per converso, però, il locatore non è sollevato da responsabilità nel caso in cui abbia sottaciuto alla controparte la presenza di vizi occulti o non facilmente individuabili che rendano, di fatto, l’immobile inservibile all’utilizzo pattuito. 
La fattispecie concreta prende le mosse dal caso di una società che aveva preso in locazione dei locali per adibirli a discoteca. Il rapporto contrattuale si interruppe a casa del mancato allaccio dei servizi igienici alla rete fognaria condominiale, servita da depuratore. La società conduttrice portò in giudizio il locatore per ottenere la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione ed il conseguente risarcimento dei danni.
Il Giudice di primo grado respinse la domanda sull’assunto che il mancato allacciamento degli impianti di scarico alla rete fognaria non poteva considerarsi un vizio occulto e non conoscibile con l’ordinaria diligenza usata dal conduttore. Al contrario, i Giudici d’Appello ribaltavano la decisione di primo grado basandosi sulla non conoscibilità del vizio da parte dei conduttori. Veniva così accolta la domanda di risoluzione per inadempimento contrattuale, ma non quella di risarcimento danni, non essendo stato provato alcunché in ordine al pregiudizio economico lamentato dalla società conduttrice.
La questione sull’art. 1578 c.c. e, precisamente, il concetto di apprezzabilità dell’immobile viziato, è giunta alla terza sezione delle Sezioni Unite. I Giudici di legittimità hanno ritenuto corretta l’applicazione dell’articolo in commento fornita dalla Corte di Appello; il predetto articolo disciplina le conseguenze giuridiche (risoluzione risarcimento del danno) qualora il bene concesso in locazione risulti affetto da vizi non conosciuti.
I vizi della cosa locata riguardano esclusivamente i vizi esistenti e riconoscibili secondo la comune esperienza ed utilizzando un pizzico di buon senso.
Nel caso di specie, non si può imputare al conduttore il mancato allaccio alla rete fognaria, essendo, per comune esperienza, i collegamenti fognari, sotterranei.
Dott.ssa Silvia Reda
Studio Legale Commerciale Villecco & Associati

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